?導(dǎo)語
??預(yù)期7月供求延續(xù)企穩(wěn)，政策發(fā)酵刺激部分城市再改需求釋放。
??◎ 文 / 克而瑞研究中心
??6月因房企年中沖刺和核心一二線城市新政落地影響，供求環(huán)比持增、延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)，二手房成交動(dòng)能不減，環(huán)比增長(zhǎng)7%，累計(jì)同比降幅8%仍顯著好于新房。土地市場(chǎng)供地規(guī)模延續(xù)歷史低位，全國(guó)300城6月經(jīng)營(yíng)性土地成交規(guī)模同比降幅超三成，南京、青島等部分城市土拍熱度點(diǎn)狀回暖。
??01 新增供應(yīng)
??環(huán)比增11%
滬穗鎬等顯著增加緊貼銷售窗口期
??6月供應(yīng)規(guī)模止跌回升，30個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)1046萬平方米，環(huán)比上升11%，同比下降37%，絕對(duì)量來看，顯著好于今年年初，較一季度月均增長(zhǎng)37%，上半年累計(jì)同比降幅為29%。
??一線供應(yīng)穩(wěn)中有增，環(huán)比增幅略高于二三線，僅深圳持平上月。4個(gè)一線城市整體預(yù)計(jì)供應(yīng)面積227萬平方米，環(huán)比上升34%，同比下降33%，較一季度月均水平增41%。僅深圳一城持平上月，供應(yīng)節(jié)奏略有放緩；而北京、上海、廣州供應(yīng)環(huán)比均有不同程度上升，以上海為例，房企推盤積極性穩(wěn)步上升，本月有近20個(gè)樓盤加推，超4000套房源入市。
??二三線城市供應(yīng)環(huán)比小幅微增，武漢、重慶、惠州、嘉興等縮水明顯，成都、西安仍保持高位。26個(gè)重點(diǎn)二三線城市合計(jì)供應(yīng)820萬平方米，環(huán)比微增6%，同比下降38%。其中成都、西安等延續(xù)高位，單月供應(yīng)量均超高100萬平方米，且上半年累計(jì)同比降幅仍在2成以內(nèi)。從變化情況來看，蘇州、寧波、南寧、福州、佛山等迎來階段性放量，6月環(huán)比持增增，顯著好于一季度月均；還有部分城市諸如武漢、重慶、惠州、嘉興等因行情低迷+供應(yīng)節(jié)奏等原因，6月供求同環(huán)比跌幅顯著，上半年同比降幅均在4成以上。
??02 新房成交環(huán)比增17%創(chuàng)年內(nèi)新高
上廣深杭環(huán)增四成顯著放量
??6月因核心一二線密集利好政策疊加+房企年中沖刺加快推盤節(jié)奏，成交延續(xù)穩(wěn)中微增態(tài)勢(shì)，創(chuàng)年內(nèi)單月新高，顯著好于一季度月均。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，6月30個(gè)重點(diǎn)城市整體成交1335萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)17%，同比下降19%，與一季度均值相比增長(zhǎng)52%。上半年累計(jì)同比降39%，降幅收窄4個(gè)百分點(diǎn)。
??分能級(jí)來看，4個(gè)一線環(huán)比持增46%，韌性顯著好于二三線。4月末以來，北上廣深四個(gè)一線城市“四限”政策均有不同程度松綁，刺激了一波前期存量客戶入市，尤其是上海、廣州、深圳環(huán)比增幅均在35%以上，6月成交量顯著好于一季度月均。以上海為例，527新政之后樓市熱度顯著提升，第七批次新房項(xiàng)目中已有３個(gè)項(xiàng)目觸發(fā)積分制，前期項(xiàng)目來訪、認(rèn)購(gòu)穩(wěn)步回升已在成交端有所體現(xiàn)。
??二三線城市成交表現(xiàn)平平，環(huán)比增12%，同比持降20%?？梢詫⒏鞒鞘袆澐譃橐韵聨最悾?
??（1）短期內(nèi)熱點(diǎn)恒熱的西安、成都等中西部大市，市場(chǎng)熱度微降，但是仍處于相對(duì)高位。單月成交規(guī)模均在100萬平以上，位列二三線單月成交規(guī)模TOP3，與一季度熱度持平，累計(jì)同比降幅均在3成以內(nèi)。主要得益于適銷對(duì)路的改善盤入市，支撐市場(chǎng)成交熱度延續(xù)。
??（2）內(nèi)陸二三線表現(xiàn)平平，成交不增反降，以天津、鄭州、長(zhǎng)沙、濟(jì)南等為典型代表，短期內(nèi)降首付、降利率政策落地對(duì)市場(chǎng)提振效果一般，主要源于該政策出臺(tái)前，開發(fā)商積極自救，已經(jīng)出臺(tái)了低首付甚至“0首付”購(gòu)房，透支了一波需求，目前這些城市基本以剛需剛改客群為主導(dǎo)，購(gòu)買力降級(jí)已是不爭(zhēng)的事實(shí)，加之二手房持續(xù)以價(jià)換量分流客戶，也使得新房成交增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)弱。
??（3）還有部分城市諸如杭州、南京、南寧、廈門、珠海等迎來了階段性放量，除杭州熱度延續(xù)外，其余城市均經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間低迷行情，本月成交略有修復(fù)，但是累計(jì)同比降幅仍處高位，成交增長(zhǎng)持續(xù)性存疑。
??03 項(xiàng)目去化
??平均去化率27%與上月持平
滬穗杭新政刺激活躍度提升
??6月受年中沖刺影響，房企推盤積極性略有回升，全月27個(gè)重點(diǎn)城市首開和加推共計(jì)266次，去化率與上月基本持平，據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，重點(diǎn)城市6月平均開盤去化率為27%，較上月環(huán)比微降1pcts，同比下降17pcts；和一季度相比微增3pcts，去化率仍處于低位波動(dòng)。分城市來看，大體可分為以下幾類：一是上海、廣州、杭州得益于短期利好新政刺激，市場(chǎng)活躍度持續(xù)提升，去化率環(huán)比持增；二是西安、昆明、嘉興、珠海等得益于供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，因核心區(qū)高性價(jià)比樓盤入市帶動(dòng)整體項(xiàng)目去化率穩(wěn)步回升；三是長(zhǎng)沙、天津、合肥、鄭州、濟(jì)南等6月去化率大幅回落，主要源于供給結(jié)構(gòu)問題，改善客戶持續(xù)觀望，市場(chǎng)暫無明顯升溫跡象。
??04 庫(kù)存供求比降至0.78致庫(kù)存繼續(xù)下降
穗津漢等9城去化周期改善
??6月，因供應(yīng)增幅略高于成交，30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市整體供求比由上月的0.83降至0.78，延續(xù)供不應(yīng)求，7成城市供求比降至1以下，供應(yīng)總體趨緊，惠州、鄭州、重慶、常州、青島、徐州、嘉興等供求比降至0.5以下，30城庫(kù)存面積為23823萬平方米，環(huán)比下降1.2%，與去年同期持平。南寧、珠海、重慶、武漢、廣州、天津、杭州、徐州、昆明等城消化周期環(huán)比有所縮短，降幅均在6%以內(nèi)，所有重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市消化周期均高于去年同期，顯示庫(kù)存壓力有增無減。從絕對(duì)量來看，仍有7成城市消化周期超過18個(gè)月的警戒線。
??05 二手住房成交同環(huán)比分別增24%、7%
滬深杭創(chuàng)近1年單月新高
??6月，22個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積預(yù)計(jì)為1428萬平方米，環(huán)比轉(zhuǎn)增7%，同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，增長(zhǎng)24%。前6月累計(jì)成交面積預(yù)計(jì)為7221萬平方米，累計(jì)同比下降8%，跌幅有所收窄。按周來看，6月成交前低后高，主要是517新政效應(yīng)滯后顯現(xiàn)在成交端所致。前2周，多數(shù)重點(diǎn)城市成交基本持平于5月周均，第3周開始成交逐漸發(fā)力，北京、杭州、南京等均升至年內(nèi)高位，較年內(nèi)周均值增長(zhǎng)3成以上，深圳成交更是創(chuàng)近年單周新高。分城市來看，6成城市成交環(huán)比回升，其中，上海、廣州等領(lǐng)漲，增幅在40%左右，北京、杭州、南京等穩(wěn)步回升，增幅在10%左右，而成都、青島等成交有所回調(diào)。同比來看，除東莞、佛山等個(gè)別三四線城市以外，其余多數(shù)城市成交表現(xiàn)均優(yōu)于去年同期，上海、杭州近乎翻番，上海、深圳成交量更是創(chuàng)2022年以來單月新高。
??06 土地市場(chǎng)成交規(guī)模低位，熱度點(diǎn)狀回升
寧青等多城高價(jià)地成交
??6月，土地市場(chǎng)供地節(jié)奏不及去年同期。截止6月25日，全國(guó)300城6月經(jīng)營(yíng)性土地成交規(guī)模4152萬平方米，較上年同期降幅超三成。熱度方面，平均溢價(jià)率降至2.4%，環(huán)比上月微降0.1個(gè)百分點(diǎn)。不過，部分城市土拍熱度點(diǎn)狀回暖，典型如南京，在低密宅地的刺激下，南京TOP2單價(jià)紀(jì)錄被刷新，無獨(dú)有偶，青島也誕生了新的單價(jià)地王，月末杭州土拍也出現(xiàn)了三成以上的高溢價(jià)。
??各能級(jí)城市表現(xiàn)一致，成交規(guī)模同環(huán)比均呈下降之勢(shì)。CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截止6月25日，一線城市本月共成交土地89萬平方米，環(huán)比上月下降31%，同比大降70%；成交金額275億元，環(huán)比增加16%，但同比大降69%，受北京大體量高價(jià)地成交影響，成交均價(jià)環(huán)比大漲68%至30995元/平方米。具體來看，北京成交規(guī)模最高，達(dá)66萬平方米，攬金額255.6億元，除海淀永豐地塊1.5%溢價(jià)率低溢價(jià)成交外，其余3宗均底價(jià)成交，市場(chǎng)熱度處于較低位。廣州成交2宗商辦地和2宗純宅地，成交建面22萬平方米，攬金額19億元，除廣鋼廣船地塊8.5%溢價(jià)成交外，其余地塊均底價(jià)成交。此外，上海底價(jià)成交2宗小體量商辦地塊，深圳則零成交。
??二線城市環(huán)比量跌價(jià)漲。具體來看，至25日二線城市成交建面717萬平方米，環(huán)比下降17%，同比大降61%。由于廈門、西安、南京、成都等高價(jià)地成交規(guī)模占比提升，樓板價(jià)環(huán)比大漲35%，增至5049元/平方米。具體到城市來看，無一城市成交建面超過100萬平方米，榜首西安成交建面僅81萬平方米，攬金額33億元，涉及7宗地，除周至縣一宗商辦地塊11%溢價(jià)成交外，其余地塊均底價(jià)成交，市場(chǎng)熱度延續(xù)低位。居于第二位的廈門成交建面64萬平方米，攬金額100億元，均底價(jià)成交。值得注意的是，南京本月3宗宅地均溢價(jià)成交，河西新城和夫子廟地塊均高溢價(jià)成交（超過15%），整體溢價(jià)率升至15.8%，刷新了2023年以來南京月度溢價(jià)率記錄。青島嶗山區(qū)本月也有高溢價(jià)地塊成交，樓板價(jià)高達(dá)39516元/平方米，刷新了青島的單價(jià)地王。除青島和南京外，其余城市土拍熱度較低，溢價(jià)率多在5%以下。
??三四線城市環(huán)比表現(xiàn)為量跌價(jià)漲。截止6月25日，總成交建面3346萬平方米，環(huán)比下降14%，成交均價(jià)環(huán)比微漲4%，增至1665元/平方米。在CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線城市中，無一城成交規(guī)模超過100萬平方米，榜首佛山成交建面僅67萬平方米，涉及2宗地，均底價(jià)成交。從區(qū)域來看，長(zhǎng)三角三四線城市依舊是成交主力；熱度來看，除麗水、漳州、福清、泉州等少數(shù)宅地高溢價(jià)成交外，其余大多數(shù)城市以底價(jià)成交為主，市場(chǎng)熱度延續(xù)低位。
??07 綜觀預(yù)期7月供求延續(xù)企穩(wěn)
政策發(fā)酵刺激部分城市再改需求釋放
??預(yù)判7月，我們認(rèn)為，得益于5月以來從中央到地方利好政策不斷，目前仍處于存量需求釋放周期，加之當(dāng)前供應(yīng)、成交基本也降至階段性低位，后期大概率延續(xù)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，環(huán)比持平6月，基于去年7月為全年低點(diǎn)，預(yù)期7月同比降幅也將大幅收窄甚至轉(zhuǎn)正。
??不同城市仍然呈現(xiàn)出顯著的分化行情：對(duì)于熱點(diǎn)恒熱的成都、西安而言，短期內(nèi)市場(chǎng)韌性較強(qiáng)，即便局部熱盤降溫，整體市場(chǎng)仍有望高位運(yùn)行。北上廣深杭等核心一二線城市受短期新政影響，仍有一波購(gòu)房需求有待釋放，尤其是因二手房回暖之后，部分潛在置換需求被激發(fā)，有望帶動(dòng)新房成交回穩(wěn)。對(duì)于多數(shù)弱二線和三四線城市而言，短期降首付、降利率新政落地效果較差，后續(xù)若無明顯擴(kuò)充購(gòu)買力新政出臺(tái)，成交大概率沒有起色。
??對(duì)于二手房市場(chǎng)而言，仍處于高位震蕩行情，目前受益于新政落地，也是二手房業(yè)主賣房窗口期，適當(dāng)降價(jià)的確可以促進(jìn)一波剛需釋放，預(yù)期7月整體成交規(guī)模還將延續(xù)高位。