?導(dǎo)語
??整體成交大概率延續(xù)企穩(wěn)態(tài)勢，環(huán)比持平6月，基于去年7月為全年低點(diǎn)，預(yù)期7月同比降幅也將大幅收窄甚至轉(zhuǎn)正。
??◎ 文 / 楊科偉 俞倩倩
??7月房企推盤積極性由增轉(zhuǎn)降，絕對量已不及一季度月均。據(jù)CRIC調(diào)研，7月28個重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積658萬平方米，6月傳統(tǒng)營銷旺季已過，房企推盤積極性一般，7月環(huán)比下降32%，同比下降25%，絕對量已不及一季度月均699萬平方米。分能級來看，僅一線同環(huán)比保持正增，累計(jì)同比降幅持續(xù)收窄至2成以內(nèi)。
??從供給結(jié)構(gòu)來看，呈現(xiàn)出以剛需、改善為主，高端為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)；主城、近郊、遠(yuǎn)郊占比結(jié)構(gòu)為51%、33%和16%。預(yù)判7月，我們認(rèn)為，整體成交大概率延續(xù)企穩(wěn)態(tài)勢，環(huán)比持平6月，基于去年7月為全年低點(diǎn)，預(yù)期7月同比降幅也將大幅收窄甚至轉(zhuǎn)正。
??01
??規(guī)模：7月28城供應(yīng)有增轉(zhuǎn)降不及2024年Q1月均，京滬新政利好逆勢增長
??7月房企推盤積極性由增轉(zhuǎn)降，進(jìn)入年中沖刺之后的營銷淡季，絕對量已不及一季度月均。據(jù)CRIC調(diào)研，7月28個重點(diǎn)城市新建商品住宅預(yù)計(jì)新增供應(yīng)面積658萬平方米， 環(huán)比下降32%，同比下降25%，絕對量已不及一季度月均699萬平方米。
??分能級來看，僅一線同環(huán)比保持正增，累計(jì)同比降幅持續(xù)收窄至2成以內(nèi)。其中北京集中放量，預(yù)計(jì)7月供應(yīng)量將達(dá)到52萬平方米，絕對量為年內(nèi)次高，預(yù)期將有4600余套房源入市。上海穩(wěn)中有增，得益于新政利好窗口期，成交持續(xù)放量，“以銷定產(chǎn)”模式下房企推盤積極性穩(wěn)步回升，推貨節(jié)奏明顯加快，同環(huán)比增幅分別達(dá)16%和12%。廣州本月供應(yīng)基本與上月持平，絕對量均不足50萬平方米，累計(jì)同比降幅維持在3成以上。而深圳7月則出現(xiàn)大幅縮量，同環(huán)比“腰斬”，因5-6月集中放量，本月供給略顯疲軟。
??二三線供應(yīng)穩(wěn)中有降，環(huán)比降幅均在4成以上，分化持續(xù)加劇。絕對量來看，無一城市單月供應(yīng)量突破50萬平方米，成都、長沙并列榜首，單月供應(yīng)量也僅48萬平。
??從變化情況來看，大體分為以下四類：（1）階段性放量的重慶、廈門、徐州、漳州等，因上月基數(shù)較低，本月環(huán)比出現(xiàn)超6成增長。（2）天津、鄭州、南寧、福州等本月供應(yīng)小幅修復(fù)，環(huán)比漲幅1成以內(nèi)，整體供應(yīng)仍處階段性低位。（3）前期熱點(diǎn)城市西安、成都、杭州等本月供應(yīng)階段性回調(diào)，環(huán)比跌幅均在6成以上。（4）多數(shù)城市供應(yīng)仍顯低迷，保持同環(huán)比齊降，合肥、南京等跌幅較小，青島、昆明、濟(jì)南、長春、無錫、泉州等三四線城市跌幅相對較大。
??02
??結(jié)構(gòu)：供應(yīng)剛改為主，高端為輔
京深津濟(jì)等近遠(yuǎn)郊剛需供應(yīng)占比顯著上升
??而從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)品檔次分布來看，重點(diǎn)城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為45%、42%和14%，呈現(xiàn)出以剛需、改善為主，高端為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。分城市來看，（1）泉州、深圳、南寧、濟(jì)南、昆明、鄭州、天津、北京、西安等城市剛需產(chǎn)品供應(yīng)占比都在60%以上，事實(shí)上南寧、濟(jì)南、昆明、鄭州、天津等城市當(dāng)前主要以剛需客為成交主力，房企推盤偏好剛需產(chǎn)品也迎合主流需求。（2）長春、廈門、青島、漳州依舊以改善作為供應(yīng)主力，占比均在7成以上。（3）合肥剛需、高端占比“不分伯仲”，基本都在4成左右。（4）上海則以剛需、改善為主力，占比均在5成左右。（5）福州、蘇州高端產(chǎn)品占比顯著上升，達(dá)到81%和60%。
??從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各項(xiàng)目區(qū)域分布來看，重點(diǎn)城市主城、近郊、遠(yuǎn)郊占比結(jié)構(gòu)為51%、33%和16%，本月供應(yīng)重心仍集中在主城區(qū)，近郊次之，遠(yuǎn)郊最少。
??分城市來看，（1）漳州、福州、昆明、南寧、武漢、合肥、重慶、西安、鄭州、成都、徐州等主城占比均在7成以上。（2）北京、濟(jì)南、無錫、寧波、長沙、青島則以近郊項(xiàng)目為主，占比均在5成及以上。（3）長春、廈門、南京、蘇州、廣州等供給結(jié)構(gòu)兼顧了主城和近郊。（4）少數(shù)城市諸如常州、杭州、天津等遠(yuǎn)郊還將持續(xù)加大供貨量，預(yù)期也將造成庫存積壓。
??03
??預(yù)判：7月供應(yīng)“提質(zhì)”優(yōu)化結(jié)構(gòu)更契合需求
新政發(fā)酵下成交延續(xù)企穩(wěn)
??我們結(jié)合不同城市7月推盤所處區(qū)域，依據(jù)2024年以來各區(qū)域板塊歷史去化情況進(jìn)行合理預(yù)估，可以看出，2024年7月預(yù)期去化率為27%，環(huán)比下降2個百分點(diǎn)，同比下降9個百分點(diǎn)，與上月和2024年一季度市場熱度基本持平。
??不同城市分化行情預(yù)期還將延續(xù)，大體可以分為以下幾類典型城市：
??第一類以北京、上海、成都、杭州等核心一二線城市，熱度居前，去化率均在4成以上。北京得益于限購松綁、降首付降利率等利好刺激，新政后項(xiàng)目來訪量與認(rèn)購量均有不同程度的上升，7月仍處于政策窗口期，存量需求尚有釋放空間，新房預(yù)計(jì)成交量達(dá)50萬方左右，環(huán)比增幅約5%。而成都、杭州等城市雖然當(dāng)前去化率仍處高位，但是同環(huán)比齊跌，成都、杭州等去化率已顯著低于一季度均值，增長動力略顯不足。
??第二類為廣州、深圳、武漢、濟(jì)南等或因供應(yīng)放量或供給結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，市場熱度有望低位復(fù)蘇。以深圳為例，7月供應(yīng)恢復(fù)常態(tài)化，回落至2600套左右，不過得益于改善盤加快入市步伐，成交有望在多個改善盤帶動下上行，環(huán)比增幅預(yù)期在2成左右。再如武漢，本月均加強(qiáng)了改善產(chǎn)品和高端產(chǎn)品的供給比例，有開盤和加推意向的主要為純新盤，且多以準(zhǔn)四代住宅高得房率項(xiàng)目為主， 預(yù)計(jì)7月新房市場能延續(xù)弱復(fù)蘇走勢，整體市場價格也因主城區(qū)成交占比拉升而結(jié)構(gòu)性上漲。
??第三類為剛需主導(dǎo)型城市，諸如昆明、青島、重慶等，或因供需錯配、或因二手房低價分流影響，去化率或?qū)⒀永m(xù)同環(huán)比齊跌。青島、重慶本月加強(qiáng)了改善產(chǎn)品供應(yīng)占比，但因個盤區(qū)位問題，對去化率并無明顯改善，而昆明本月仍以主城區(qū)剛需項(xiàng)目供應(yīng)為主，不過二手房因總價低、選擇面寬而備受剛需客群青睞，持續(xù)分流剛需客群，也使得昆明7月預(yù)期去化率低于2成。對這類市場，房企只能加強(qiáng)營銷力度，以低總價、低首付吸引需求，否則整體成交實(shí)難有亮眼表現(xiàn)。
??總體來看，7月房企推盤積極性一般，供應(yīng)量穩(wěn)步回落，絕對量已不及2024年一季度月均，不過整體供應(yīng)以主城區(qū)剛需、改善為主，供給結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，加之517新政持續(xù)效應(yīng)影響，因而預(yù)判后市，我們認(rèn)為，整體成交大概率延續(xù)企穩(wěn)態(tài)勢，環(huán)比持平6月，基于去年7月為全年低點(diǎn)，預(yù)期7月同比降幅也將大幅收窄甚至轉(zhuǎn)正。
??值得關(guān)注的是，得益于新政利好，一線北上廣深整體市場止跌企穩(wěn)，不過前期熱點(diǎn)城市諸如杭州、成都等，短期市場熱度則有轉(zhuǎn)弱跡象，后期市場復(fù)蘇主要與不同城市供給結(jié)構(gòu)、房企讓利程度和新政刺激密切相關(guān)，總體而言城市間、項(xiàng)目間分化還將持續(xù)加劇。